No tenemos un plan, pero queremos tener uno.

El problema de la vivienda es ya una crisis generacional, que está destrozando vidas y planes de futuro. Si nadie hace nada, empezaremos por crear una plan realista, sin ideologia ni intereses políticos.

Algo habrá que hacer.

Ideas en proceso.

El proyecto tiene el objetivo de ordenar hipótesis, construir simulaciones y explicar qué medidas tendrían que encadenarse para que la vivienda vuelva a ser accesible construyendo un mapa de nuevos incentivos que dirijan el mercado hacia donde queremos.

Las 3 ramas en paralelo

Rama 01

Control temporal de precios por amortización.

Una medida complementaria para zonas tensionadas que calcula rentas máximas a partir del valor amortizable del activo, las inversiones realizadas y una rentabilidad mínima razonable para el propietario.

El control de precios por sí solo no arregla el problema de la vivienda y debe acompañar a medidas de aumento de oferta.
Debe garantizar una rentabilidad mínima y razonable para el propietario.
Solo debería penalizar a quien busque rentabilidades excesivas e injustificadas.
Debe plantearse siempre como medida temporal porque su resultado será peor que un libre mercado con oferta y demanda balanceadas.
Premia la inversión en la vivienda porque reformas, mejoras y equipamiento entrarían en el cálculo amortizable.
Exige una ejecución técnica, jurídica y administrativa precisa para valorar activos antiguos, tasar obras y ordenar mejoras.

Rama 02

Oferta, suelo y reglas de acceso.

La regulación de precios solo tendría sentido si avanza junto a una agenda agresiva de aumento de oferta, reducción de costes y revisión de las reglas que bloquean vivienda nueva.

Seleccionar ciudades, regiones, barrios o localidades que desarrollar y hacer crecer urbanísticamente de forma estratégica.
Liberalización masiva de suelo urbanizable, incluso cuando los ayuntamientos no quieran desbloquearlo.
Ampliar la posibilidad de construir en suelo rústico bajo criterios técnicos, ambientales y de infraestructura.
Eliminar tasas e impuestos vinculados a la vivienda para reducir costes de promoción, compra y alquiler.
Reformar el código de edificación para modernizarlo y permitir nuevas técnicas constructivas.
Estudiar una suspensión temporal de compra de vivienda por extranjeros de cualquier renta, con análisis jurídico específico.
Limitar la VPO a primera vivienda y activar recompra obligatoria por la administración cuando deje de serlo.

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Rama 03

Movilidad hacia zonas con menor presión.

Reducir la presión sobre las zonas tensionadas también exige facilitar que población, empresas y empleo se desplacen hacia territorios con baja densidad y mayor disponibilidad potencial de suelo urbanizable o rural edificable.

Identificar zonas con baja densidad poblacional, suelo disponible e infraestructura mínima ampliable.
Diseñar una reducción fiscal agresiva para personas físicas y jurídicas que trasladen residencia o actividad real.
Plantear una intensidad fiscal equivalente al régimen de Ceuta o Melilla, siempre vinculada a residencia efectiva.
Combinar incentivos fiscales con vivienda, conectividad, servicios públicos y actividad económica local.

Abrir mapa de fiscalidad mejorada

Simulador de control de precios del alquiler.

La mayoría de sistemas de control de precios comparan viviendas por metros cuadrados. Este simulador prueba una idea distinta y calcula el alquiler a partir de lo que realmente hay detrás de la vivienda. Tiene en cuenta el valor de compra o tasación, las reformas realizadas, el tiempo durante el que esas inversiones deben recuperarse y una rentabilidad razonable para el propietario.

Vista previa

Del ejemplo simple al modelo completo.

El portal mostrará una lectura rápida del cálculo, pero el simulador real debe permitir cambiar año, vivienda ficticia, activos amortizables, reformas, equipamiento, vida útil y rentabilidad.

Escoger una vivienda sintética y cargar sus datos de partida.
Añadir inversiones y comprobar si siguen dentro de su vida útil.
Ver el desglose anual y mensual con trazabilidad de cada activo.

Abrir simulador de alquiler regulado

Hoja de ruta.

La propuesta solo tiene sentido si combina regulación temporal, liberación de oferta y reformas normativas. Las dos primeras líneas deben avanzar en paralelo para no convertir el control de precios en una solución aislada.

Paso 01

Control temporal

Concretar el sistema de control.

Definir en qué zonas tendría coherencia aplicar una limitación temporal, con qué datos, durante cuánto tiempo y bajo qué garantías para propietarios e inquilinos.

Criterios objetivos para declarar zona tensionada.
Vida útil, mejoras amortizables y rentabilidad mínima.
Condiciones de entrada, revisión y salida del sistema.

Mapa de oferta

Crear un mapa interactivo de suelo.

Identificar zonas potenciales donde liberalizar suelo, ampliar oferta o probar nuevas fórmulas de construcción, especialmente donde la falta de suelo disponible agrava el problema.

Capas de suelo urbano, urbanizable, rústico e infraestructuras.
Escenarios de desbloqueo aunque existan resistencias municipales.
Estimación de impacto potencial sobre oferta, tiempos y precios.

Paso 02

Normativa control

Plan normativo para el control de precios.

Convertir el modelo de amortización en una regla aplicable sin depender de improvisaciones administrativas ni de valoraciones opacas.

Resolver los problemas de tasación inicial y actualización periódica.
Crear acuerdos marco con entidades y colegios profesionales para valoraciones iniciales.
Definir medidas específicas para periodos transitorios y salida ordenada del sistema.

Normativa oferta

Nuevo marco normativo modelo.

Trabajar una propuesta base que pueda servir como referencia para reformas reales orientadas a aumentar oferta y reducir bloqueos estructurales.

Modernizar el código de edificación y permitir técnicas constructivas más eficientes.
Redefinir VPO, recompra pública y reglas de permanencia como primera vivienda.
Regular construcción en suelo rústico bajo criterios técnicos, ambientales e infraestructurales.

Paso 03

Medidas ejecutables

Batería realista de medidas contra la crisis de vivienda.

El objetivo final de Vivienda Thinktank es construir una batería de medidas realistas, ejecutables de forma inmediata o escalonada, que puedan aliviar el problema de la vivienda aunque sus efectos completos lleguen tarde para esta generación y sirvan, como mínimo, para la siguiente.

Separar medidas inmediatas, reformas transitorias y cambios estructurales que puedan desplegarse por fases.
Definir para cada medida responsable, plazo, coste administrativo, riesgo jurídico y efecto esperado.
Convertir el portal en un repositorio público de propuestas corregibles, priorizadas y listas para debate técnico.