VIVIENDA SIMULATOR.
- ¿Crees que eres capaz de solucionar el problema de la vivienda?
- Combina medidas, decide cómo financiarlas y observa cómo cambian los precios, la oferta, la demanda, la economía y la felicidad de distintos colectivos.
No tenemos un plan, pero queremos tener uno.
El problema de la vivienda es ya una crisis generacional, que está destrozando vidas y planes
de futuro. Como nadie hace nada, hemos decidido empezar a crear un plan realista, sin ideología
ni intereses políticos ni económicos.
Algo habrá que hacer.
Ideas en proceso.
El proyecto tiene el objetivo de ordenar hipótesis, construir simulaciones y explicar qué medidas tendrían que encadenarse para que la vivienda vuelva a ser accesible construyendo un mapa de nuevos incentivos que dirijan el mercado hacia donde queremos.
Las 3 ramas en paralelo
Rama 01
Control de precio del alquiler por amortización.
Una medida complementaria para zonas tensionadas que calcula rentas máximas a partir del valor amortizable del activo, las inversiones realizadas y una rentabilidad mínima razonable para el propietario.
- El control de precios por sí solo no arregla el problema de la vivienda y debe acompañar a medidas de aumento de oferta.
- Debe garantizar una rentabilidad mínima y razonable para el propietario.
- Solo debería penalizar a quien busque rentabilidades excesivas e injustificadas.
- Debe plantearse siempre como medida temporal porque su resultado será peor que un libre mercado con oferta y demanda balanceadas.
- Premia la inversión en la vivienda porque reformas, mejoras y equipamiento entrarían en el cálculo amortizable.
- Existen varios retos a superar en este concepto como la forma de valorar activos antiguos, tasar obras y decidir el arrendador en entornos de extrema demanda.
Rama 02
Oferta, suelo y reglas de acceso.
La regulación de precios solo tendría sentido si avanza junto a una agenda agresiva de aumento de oferta, reducción de costes y revisión de las reglas que bloquean vivienda nueva.
- Buscamos seleccionar ciudades, regiones, barrios o localidades que desarrollar y hacer crecer urbanísticamente de forma estratégica.
- Liberalización masiva de suelo urbanizable, incluso cuando los ayuntamientos no quieran desbloquearlo.
- Ampliar la posibilidad de construir en suelo rústico bajo criterios técnicos, ambientales y de infraestructura.
- Eliminar tasas e impuestos vinculados a la vivienda para reducir costes de promoción, compra y alquiler.
- Reformar el código de edificación para modernizarlo y permitir nuevas técnicas constructivas.
- Estudiar una suspensión temporal de compra de vivienda por extranjeros de cualquier renta, con análisis jurídico específico.
- Limitar la VPO a primera vivienda y activar recompra obligatoria por la administración cuando deje de serlo.
Rama 03
Movilidad hacia zonas con menor presión.
Reducir la presión sobre las zonas tensionadas también exige facilitar que población, empresas y empleo se desplacen hacia territorios con baja densidad y mayor disponibilidad potencial de suelo urbanizable o rural edificable.
- Identificar zonas con baja densidad poblacional, suelo disponible e infraestructura mínima ampliable.
- Diseñar una reducción fiscal agresiva para personas físicas y jurídicas que trasladen residencia o actividad real.
- Plantear una intensidad fiscal equivalente al régimen de Ceuta o Melilla, siempre vinculada a residencia efectiva.
- Movilización masiva de administraciones públicas hacia zonas de baja densidad poblacional, trasladando sedes, organismos y empleo público para arrastrar población, servicios y actividad económica local.
Simulador de control de precios del alquiler.
La mayoría de sistemas de control de precios comparan viviendas por metros cuadrados. Este simulador prueba una idea distinta y calcula el alquiler a partir de lo que realmente hay detrás de la vivienda. Tiene en cuenta el valor de compra o tasación, las reformas realizadas, el tiempo durante el que esas inversiones deben recuperarse y una rentabilidad razonable para el propietario.
Calculadora modelo de control de renta por amortización.
Hemos desarrollado una herramienta simple que permite simular el precio de una vivienda con los principales factores que aplicará el modelo. El simulador permite cambiar año, vivienda ficticia, activos amortizables, reformas, equipamiento, vida útil y rentabilidad.
- Permite detallar cualquier vivienda y obtener un precio máximo orientativo.
- Añadir inversiones y comprobar si siguen dentro de su vida útil.
- Ver el desglose anual y mensual con trazabilidad de cada activo.
Hoja de ruta.
La propuesta solo tiene sentido si combina regulación temporal, liberación de oferta y reformas normativas. Todas las líneas deben avanzar en paralelo para no convertir el control de precios en una solución aislada.
Paso 01
Control temporal
Concretar el sistema de control de precios en alquiler.
Definir en qué zonas tendría coherencia aplicar una limitación temporal, con qué datos, durante cuánto tiempo y bajo qué garantías para propietarios e inquilinos.
- Criterios objetivos para declarar zona tensionada.
- Vida útil, mejoras amortizables y rentabilidad mínima.
- Condiciones de entrada, revisión y salida del sistema.
Mapa de oferta
Propuesta de zonas de urgente urbanización.
Identificar zonas potenciales donde liberalizar suelo, ampliar oferta o probar nuevas fórmulas de construcción, especialmente donde la falta de suelo disponible agrava el problema.
- Estudio de potencial suelo urbano, rústico e infraestructuras.
- Escenarios de desbloqueo aunque existan resistencias municipales.
- Estimación de impacto potencial sobre oferta, tiempos y precios.
Movilidad y fiscalidad
Mapear zonas de fiscalidad mejorada para la España vaciada.
Identificar territorios de baja densidad donde una fiscalidad agresiva y el traslado de administraciones puedan atraer población, empresas y empleo.
- Zonas candidatas por densidad, suelo disponible e infraestructura ampliable.
- Simulación de incentivos fiscales equivalentes al régimen de Ceuta o Melilla.
- Vinculación a residencia y actividad efectiva para evitar abusos.
Paso 02
Normativa control
Plan normativo para el control de precios.
Convertir el modelo de amortización en una regla aplicable sin depender de improvisaciones administrativas ni de valoraciones opacas.
- Resolver los problemas de tasación inicial y actualización periódica.
- Crear acuerdos marco con entidades y colegios profesionales para valoraciones iniciales.
- Definir medidas específicas para periodos transitorios y salida ordenada del sistema.
Normativa oferta
Nuevo marco normativo modelo.
Trabajar una propuesta base que pueda servir como referencia para reformas reales orientadas a aumentar oferta y reducir bloqueos estructurales.
- Modernizar el código de edificación y permitir técnicas constructivas más eficientes.
- Redefinir VPO, recompra pública y reglas de permanencia como primera vivienda.
- Regular construcción en suelo rústico bajo criterios técnicos, ambientales e infraestructurales.
Normativa movilidad
Marco fiscal para la movilidad territorial.
Convertir los incentivos en una regla estable que ordene el traslado de administraciones, personas y empresas hacia zonas de baja presión.
- Definir el régimen fiscal reducido y sus condiciones de acceso y permanencia.
- Planificar el traslado escalonado de sedes y organismos públicos.
- Coordinar vivienda, conectividad y servicios en los territorios receptores.
Paso 03
Medidas ejecutables
Batería realista de medidas contra la crisis de vivienda.
El objetivo final de Vivienda Thinktank es construir una batería de medidas realistas, ejecutables de forma inmediata o escalonada, que puedan aliviar el problema de la vivienda aunque sus efectos completos lleguen tarde para esta generación y sirvan, como mínimo, para la siguiente.
- Separar medidas inmediatas, reformas transitorias y cambios estructurales que puedan desplegarse por fases.
- Definir para cada medida responsable, plazo, coste administrativo, riesgo jurídico y efecto esperado.
- Convertir el portal en un repositorio público de propuestas corregibles, priorizadas y listas para debate técnico.